Lesson learned uit de ecologische visie van Schiphol Trade Park

Om toch de eindgebruiker aan tafel te krijgen, heeft De Wit met collega’s geprobeerd de voorverhuureisen aan te scherpen. “Tot 80 procent”, zegt hij, “zodat een groot aandeel van het gebouw voorverhuurd is voordat de kavel mag worden verkocht. Voordeel hiervan is dat je tijdens de rit de kavel en de omgeving kan ontwikkelen mede op basis van de behoeftes van een eindgebruiker. Dat is een betere manier van gebiedsontwikkeling, vind ik, omdat je stuurt op de wensen en behoeften van de eindgebruiker in plaats van wat de ontwikkelaar bepaalt, met totaal andere belangen.”

Begin op tijd

De volgende stap voor het neerzetten van de ecologische visie was het verzamelen van een netwerk van expertises. “Zo kun je een gezamenlijke missie neerzetten”, zegt De Wit. “Des te meer door de grootste tegenstanders te laten aansluiten bij de ontwikkeling. Gooi die knuppel maar in het hoenderhok. Waar het wrijft, ontstaat de mooiste glans.” Ook hier botste de projectontwikkelaar op weerstand. Partijen zoals IVN en Vogelbescherming werden door SADC niet gezien als organisaties die mee konden denken over een bedrijventerrein. “Terwijl hier juist grote kansen liggen, bijvoorbeeld voor het optimaliseren van de infrastructuur in relatie tot natuur en biodiversiteit. Uiteindelijk ontstond er meer interne bewustwording en omarmde de directie deze werkwijze.”

Op tijd beginnen met het verzamelen van stakeholders en experts is dus een grote les voor gebiedsontwikkeling. Dit creëert ruimte om samenwerkingsprocessen te stroomlijnen, eventueel door een adviseur of coach te betrekken. Een integrale aanpak op het complete duurzaamheidsspectrum, met onder andere focus op natuur, gezondheid en een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving, is immers een relatief nieuw fenomeen binnen de projectontwikkeling en vraagt om nieuwe competenties en zachte waardes. Voor STP bestonden bovendien aanvullende redenen om op tijd te beginnen: het project geldt als een pilot die wordt gemonitord en moet een inspiratiebron zijn voor andere business parks. “In die zin is het een interessante ambitie”, zegt De Wit. “Je wil de ogen op dit project vestigen, zodat snel een nieuw referentiekader ontstaat als nieuwe richting voor de doorgaans zeer conservatieve bouwpartijen.”

Commitment garanderen

Eigenaarschap, op welke manier dan ook, is dus cruciaal. “Ook voor SADC”, stipt Gerritsen aan. “Dat zit bij de nieuwe directie nu wel tussen de oren. Dat is belangrijk, want het moet niet een ding van één iemand zijn.” De Wit geeft een sterk voorbeeld over hoe dit mis kan gaan: “Ik was met Jeanette, de directeur van SADC, bezig om het proces voor de aangescherpte ambitie voor STP op te zetten. Toen zij aankondigde te vertrekken bij SADC, viel deze commitment weg en gingen we in feite ‘terug naar start’. Dat was een van de meest trainerende gebeurtenissen uit dit proces. Je wil zo’n visie dus scherp tussen de oren krijgen van iedereen, breder in de organisatie misschien wel door een memorandum van overeenstemming te ondertekenen, zodat niet alles kan wegvallen.”

Het belang van diversiteit in de aanwezige expertises bleek daarom ook zeer waardevol in het participatieproces. “Ik geloof in de waarde van de ecoloog”, geeft De Wit als voorbeeld. “Ik vind die belangrijker dan de architect of planeconoom. Je moet kijken welke ecologische structureren in de omgeving aanwezig zijn en hoe je die verrijkt. Infrastructuur zou daarop bijvoorbeeld slechts volgend en dienend moeten zijn.” De Wit merkt namelijk in de markt op dat significante inrichting met groen geen geld kost, maar juist veel oplevert.

Ecologisch ontwerp

Het STP is door zijn grootte een kansrijk gebied. Het terrein ligt nabij diverse groene gebieden, waardoor het STP een verbindende factor kan spelen in de aanwezige ecologische structuren. Ontwerpende partijen zoals landschapsarchitecten kunnen deze verbindingen creëren door panden te voorzien van groen, zoals begroeide gevels en daken, wat kan dienen als stepping stones naar de omliggende natuur.

“Ik geloof dat de sleutel hiervoor ligt bij de werknemer”, zegt De Wit. “Als je die zover krijgt dat hij of zij een parkachtige en leefbare plek eist, dan heb je het eerste zaadje geplant. Als je dat voorstelt aan de eigenaar van een bedrijfspand, zeggen ze alleen maar: ‘Daar heb ik niets aan’. Parkeerplaatsen, dát is waardevol voor ze.” Op dat punt haakt Gerritsen aan: “Dat was voor mij een eyeopener. Wil je iets doen aan het vergroenen van een bedrijventerrein, dan moet je ook iets doen aan de mobiliteit.”

Voor STP is de relatie tussen infrastructuur en natuur een belangrijke focus geworden. Ruimte voor vergroening, maar ook voor zitplekjes om te genieten van de omgeving, gaan immers ten koste van infrastructuur. Een les die het team leerde, is dat je dit gevolg goed moet inleiden. “Parkeerplaatsen opheffen en naar het buitenterrein verplaatsen, wordt niet geaccepteerd”, zegt De Wit. Benader dit element dan ook vanuit een positief scenario met uitdagingen. “Als je stakeholders betrokken weet te krijgen door een droombeeld te laten zien met groene plekken, wordt iedereen enthousiast. Pas dan laat je zien dat daar wel ruimte voor moet vrijkomen. Zo stuit je op veel minder weerstand en kijk je gezamenlijk naar kansen.”